Ventana fiscal

ITBMS en el sector inmobiliario

OPINIÓN. El impuesto sobre la transferencia de bienes corporales muebles y la prestación de servicios, mejor conocido por sus siglas ITBMS o por su tasa impositiva más común (5%), también tiene su impacto en el sector de los bienes raíces, incomodando a muchos por razones diferentes.

Como es un impuesto por cuenta del bolsillo de quien recibe el servicio o compra un bien mueble, tenemos a quienes no pueden trasladarlo y deben asumirlo como costos o gastos propios. La incomodidad de otros es porque el obligado pago al Tesoro Nacional suele ser por cuenta de su propio bolsillo, por no haber cobrado el impuesto cargado en sus facturas al momento de vencerse el término de pago del impuesto. Además, tanto para unos y otros (y muchos más), el ITBMS es un servicio especial no remunerado, pero obligatorio a favor del Fisco, porque la misma ley nos convirtió en agentes de cobro; para elevar el nivel de incomodidad de todos están las complicaciones del formulario respectivo, que muchos no entienden por falta de costumbre o experiencia fiscal.

Para hacer un resumen de la presencia y efectos del ITBMS, empecemos con las facturas que debe emitir el constructor de la obra al promotor o dueño de un proyecto. Desde abril de 2003, a raíz de la reforma fiscal del gobierno pasado, las obras de construcción están consideradas como un servicio y como tal están sujetas al ITBMS, lo cual tiende a aumentar el valor de la factura. El constructor es solo un agente recaudador obligado a cumplir la ley, pero el promotor es quien sufre el costo adicional que no puede trasladarlo, salvo que aumente sus precios de venta. Una nueva fórmula en el medio es manejar ciertas compras como desembolsos por cuenta de sus clientes, bajo la modalidad de reembolsos; además de evitar la emisión de facturas, también ayuda a la hora del CAIR.

Los corredores de bienes raíces también forman parte del drama, pues siempre que el que brinde el servicio sea contribuyente del impuesto por el monto de su propia facturación, las comisiones que obtenga están sujetas al cargo del ITBMS que también debe asumir el promotor, como un costo adicional. En no pocas ocasiones hemos encontrado a beneficiarios del servicio (promotores y vendedores ocasionales de bienes inmuebles) que se niegan a pagar este impuesto, obligando al corredor a asumirlo como parte del valor de la comisión; en esta forma, la comisión neta a recibir no será de 5% sino de 4.76%. Lo cierto es que en cualquier forma, el Fisco ha de recibir lo que le corresponde por medio de una declaración jurada que ha de confeccionar el corredor de bienes raíces.

La otra parte del negocio, los dueños del proyecto, al no poder trasladar el ITBMS a sus clientes quedan afectados con este impuesto, pues no les queda más remedio que asumirlo como parte de sus costos al recargarse con tal impuesto el valor de los materiales, el servicio de los constructores, las comisiones de los corredores de bienes raíces, los gastos en los medios publicitarios y lo que le facture todo aquel que esté obligado a cobrarlo.

Los promotores no tienen forma de recuperarlo sino por medio de su precio de venta, salvo que lo asuma su propio margen de utilidad. En resumen, el ITBMS es un impuesto más en el área de los bienes raíces y que generalmente paga el promotor, como último en la cadena, o el comprador en el precio de compraventa. Sabía usted: ¿que la ley que creó el ITBMS define los actos de defraudación fiscal y las faltas y contravenciones contemplando sanciones económicas y hasta de privación de la libertad?

El autor es miembro de Acobir y consultor fiscal.