Ventana fiscal
Venta de contratos de compraventa

OPINIÓN. A pesar de los problemas que se han presentado últimamente con los proyectos inmobiliarios, sujetos a rediseño por asuntos de rentabilidad y problemas de costos no considerados al momento de las preventas, el negocio de la especulación va a continuar por el rendimiento mismo del monto invertido.Siempre habrá quien, confiando en la constante revaluación inmobiliaria, separe bienes por construir mediante un "contrato de promesa de compraventa" anticipado, para luego ganarse la plusvalía mediante la venta de dicho contrato cuando la obra esté avanzada o por concluir.

Es un buen negocio con alta rentabilidad y de bajo riesgo. La especulación ha sido tan generosa, que hasta los mismos promotores están tomando acciones al respecto. Unos aplicando cláusulas de aumentos, que muchas veces no se pueden comprobar fehacientemente, y otros controlando la cantidad de preventas.Pero detrás del negocio están los impuestos, sobre todo si no son actividades expresamente exoneradas, y que están supuestos a pagar todos aquellos que realicen esta actividad, sin importar la nacionalidad de las partes, ni el lugar en que se perfeccione o cobre la operación. Un ejemplo del negocio: Jessenia compró una residencia y luego negoció, vendió o traspasó el contrato a un precio mayor, obteniendo una utilidad (legal, pero gravable) que le ha de pagar el nuevo comprador o el promotor.

En el primer caso, cuando el que paga la plusvalía es el comprador, se presta para que éste se entere del sobreprecio, situación que para muchos no es de buen gusto; en el segundo caso, le toca al promotor hacer la escritura de compraventa con el precio alzado y reconocerle al primer firmante la diferencia de precio (la utilidad).En cualquier caso, Jessenia tiene la obligación de declarar y pagar el impuesto sobre la renta resultante, ya que el ingreso es gravable, pues se trata de la venta de un derecho que emana de un contrato. A pesar de ello, cuando el pago lo realiza directamente el comprador, generalmente se escapa de los controles fiscales por falta de información.

Pero cuando le corresponde al promotor hacer el pago y deducir el gasto, la información cruzada vía Pagos a Terceros (PAT), llega con facilidad al control de la Dirección General de Ingresos (DGI) para ejercer las acciones pertinentes y hacer pagar el impuesto sobre la renta (ISR) a quien obtuvo la utilidad, o no aceptar la deducción del gasto en caso de no estar documentado, con sus consiguientes efectos tributarios.¿Sabía usted que el aumento de patrimonio no justificado para efectos fiscales es una de las herramientas más contundentes que tiene la DGI para hacer valer el derecho del Fisco a cobrar los impuestos sobre ingresos no declarados?

El autor es consultor fiscal.