Ventana fiscal

Los avalúos inmobiliarios

OPINIÓN. El incentivo tributario más utilizado en los últimos dos años es el que ofrece la Ley 6 de 2005, modificado en última instancia por la Ley 18 de 2006, y que se obtiene solo a través de avalúos inmobiliarios una vez sean aceptados por la Dirección General de Catastro.

Con el auge inmobiliario que tenemos en Panamá, el valor de las propiedades inmobiliarias ha crecido a un ritmo casi sin control, para beneficio de quienes las han vendido aprovechando la ola y para aquellos que aún tienen propiedades. Las utilidades realizadas han sido fuera de toda expectativa y ahora tenemos a mucha gente con jugosas cuentas bancarias.Gracias a esa última reforma fiscal (Ley 6/2005), la actividad de bienes raíces recibió una "varita mágica" que resuelve gran parte del impacto del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre las ganancias por la venta de bienes inmuebles, que sin ella se pagaría inevitablemente pues no existe otra forma legal de eludirlo.

Además, esa "varita mágica" concede a la finca así avaluada una tarifa preferencial para el cálculo del Impuesto de Inmuebles.Pero cuando hay utilidades no exentas del ISR expresamente, nos debemos enfrentar a las consecuencias tributarias aplicables a las mismas. Y las utilidades de las ventas de bienes raíces están dentro de esa premisa. Es aquí donde cobra importancia "la varita mágica" pues al ser aceptado el avalúo de una propiedad se establece un nuevo valor que se convierte en el costo básico cuando se venda la misma. Con un costo básico mayor al valor de adquisición la utilidad gravable tiende a disminuir y por ende el valor del ISR a pagar. Y todo dentro de la ley.

Lo interesante de este incentivo es que ha creado un cambio cultural en una actividad acostumbrada al uso de fórmulas al margen de las leyes fiscales. Sobre todo porque los dos beneficios de la "varita mágica", una vez obtenidos, no tienen período de vencimiento establecido, lo cual los hace más apetecibles.En cuanto al sacrificio fiscal, el ISR que no ingresa al Tesoro Nacional tiende a balancearse con el aumento del Impuesto de Inmuebles por efecto de los nuevos valores catastrales; sobre todo porque este último impuesto se repite todos los años, independientemente de que con los avalúos se obtiene el derecho de una tarifa preferencial que resulta en una tasa de 43.5% de la tarifa normal en los primeros 75 mil dólares de toda propiedad, y de 47.6% de la tarifa normal aplicable al excedente.

Es oportuno advertir que no necesariamente los avalúos han de producir ahorros en el Impuesto de Inmuebles, ya que existen muchas propiedades con valores catastrales tan bajos que al hacer un avalúo se produce un aumento por varias veces su valor registrado, que aún aplicando la tarifa preferencial el impuesto tiende a aumentar.

La relación costo/beneficio puede ser negativa cuando se trate de viejas propiedades, donde residen personas jubiladas.Pero si no hacemos el avalúo voluntario a tiempo, antes del próximo 31 de diciembre, será el Catastro quien los haga (posiblemente el próximo año) actualizando los valores catastrales con su correspondiente aumento en la base gravable y, por supuesto, en el mismo impuesto. Además, perderemos la oportunidad de disminuir el impacto del ISR al vender nuestras propiedades y el Impuesto de Inmuebles será calculado con la tarifa normal. Dicen que en guerra avisada no mueren soldados… y si mueren son…

El autor es tributarista