Los fideicomisos de la Caja

La Caja de Ahorros entra en las grandes ligas con un proyecto urbanístico que le deparará al menos 90 millones de dólares; pero lo hace de la mano de ciertas constructoras

Carlos Raúl Piad.

Tras batear en ligas menores durante mucho tiempo, Zambo- la mascota que, durante cuatro décadas, ha personificado el ahorro en Panamá- entra ahora en las mayores. Y lo hace de la mano de constructoras nacionales, pero no de cualquier clase de constructora.

La Caja de Ahorros (CA) adelanta actualmente las gestiones de lo que será su primer gran proyecto urbanístico. Se trata del desarrollo de un valioso globo de unas 190 hectáreas de terreno, perteneciente a la institución y ubicado en el corregimiento de Ancón. La Caja, a través de la figura del fideicomiso, ha entregado dicho terreno a siete promotores particulares para su desarrollo urbano, administración y posterior venta.

Carlos Raúl Piad, gerente de la CA, calcula que el desarrollo urbanístico tardará unos ocho o nueve años. Para entonces, “la Caja de Ahorros espera sacar no menos de 90 millones de dólares de la venta de las tierras, casi tres veces el valor que tienen contable”. Por sus grandes dimensiones -explicó-, el globo de terreno fue dividido en seis parcelas.

El esquema funciona así: la Caja de Ahorros recibió varias propuestas de los diferentes promotores, y nombró una comisión formada por personal de la CA, que analizó las propuestas.

Los proyectos en marcha fueron seleccionados y aprobados, tras lo que se constituyó un fideicomiso por cada uno de ellos, y la CA traspasó al promotor la administración de la parcela o lote que le tocaba, a fin de que este último la desarrolle “a su propia cuenta y riesgo", conforme a la zonificación obtenida (que pudo ser comercial o residencial). La CA aprobó los planes maestros de cada proyecto y, en su calidad de banco, se comprometió a financiar la compra de las futuras unidades habitacionales, comerciales o terrenos a terceros.

A cambio, la CA recibirá el 12% de plusvalía sobre cada dólar que se obtenga sobre el precio de venta establecido en el plan maestro, más el valor de las tierras.

A pesar de la ganancia de al menos 90 millones de dólares, la operación ha suscitado algunas críticas: una, que entre los beneficiarios se cuentan varias personas con nexos con la CA y con el poder; dos, que los terrenos fueron entregados sin previa licitación, y tres, que los precios a los que se han cedido son sensiblemente más bajos que los de mercado.

¿Qué dice la Caja de Ahorros? ¿Y los promotores?

La mayor de las seis fincas en que se han dividido los terrenos de la Caja de Ahorros tiene una superficie de 57.74 hectáreas y fue entregada en fideicomiso a Planificación y Construcción de Proyectos Urbanos, S.A., cuyo presidente es Manuel González Ruiz, actual presidente de la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC).

Las otras parcelas tienen una superficie menor. Por ejemplo, la que fue otorgada en fideicomiso a Promotores de la Metrópoli (cuyo representante es el mexicano Máximo Haddad Abed, presidente de la constructora PYCSA Panamá) tiene 27.6 hectáreas; pero la empresa solo se ha comprometido a desarrollar 13.9 hectáreas.

El caso es que Haddad es un viejo conocido de Rolando Shahani, director de la Caja de Ahorros.

En el pasado, Haddad –o más bien PYCSA– constituyó una fianza a favor del Estado para construir el Corredor Norte, con la empresa Central de Fianzas, en cuya directiva está Shahani.

Además, la compañía de Shahani, Concretos y Construcciones, suministró el concreto para los trabajos del Corredor Norte.

Aparentemente, los Shahani y Haddad son socios en otros negocios. Arturo Garrido, gerente de Central de Fianzas, en cierta oportunidad declaró a La Prensa que su empresa propuso a la ARI que la compañía The New Amador Corporation retomara el proyecto denominado “Isla Fantasía”, inicialmente promovido por el grupo coreano-estadounidense United Enterprises Trust Group y garantizado por Central de Fianzas.

Entre los nuevos capitalistas de The New Amador Corporation está el grupo Shahani y Máximo Haddad.

¿Está Rolando Shahani administrando alguno de estos fideicomisos? “Que yo tenga entendido, no. No digo no, ni sí”, señaló Carlos Raúl Piad, gerente de la Caja de Ahorros. “Tengo entendido que no. Porque [en] lo que son sociedades anónimas, puede haber accionistas como puede no haber accionistas”, agregó.

Rolando Shahani, a su turno, aseguró no tener ningún fideicomiso con la CA, ni estar interesado en ello.

“Yo soy dueño de más de 250 millones [de dólares] en propiedades y no estoy interesado en ninguna propiedad en fideicomiso”, dijo. Aseguró, además, que no pensaba desarrollar proyectos en Amador, aunque aclaró que probablemente su gemelo Víctor esté involucrado en ello. Víctor fue miembro de la directiva de la Caja entre 1994 y 1999. Acerca de Máximo Haddad, reconoció que el mexicano era su “amigo personal”.

Las otras parcelas fueron entregadas en fideicomiso a Inmobiliaria P&P, cuyos directivos son Fernando, Raúl y Carlos Pasco; a Genoa Internacional, de Frank y Gabriel Durán Bryon, y Nelson Rayneu, y a Desarrollo Urbano de Panamá. Esta última, por cierto, no aparece en el Registro Público, porque según Italo Salcedo, director de Fideicomisos de la CA, hubo un “error” en la ficha de inscripción, que en estos momentos se está solucionando.

Una sexta finca, de 27.8 hectáreas, está en poder de una especie de alianza entre Proyectos, Construcciones y Administración, S.A. (PROCASA) y PANCALCO, S.A. Y resulta que el director vicepresidente y director secretario de PANCALCO, S.A. es el segundo vicepresidente de la República, Dominador Kayser Bazán. Además, un hijo de este, de nombre Wilbert, es el subgerente de la CA.

A pesar del parentesco, los promotores de este proyecto aseguran que Bazán no ha ejercido ninguna influencia directa en la ejecución del proyecto.

“El que está involucrado realmente es el ingeniero [Eduardo] De Bello. El [Bazán] está enterado, pero no maneja estas cosas”, recalcó el arquitecto Isaac Mizrachi, presidente de PROCASA. De Bello es, a su vez, el presidente de PANCALCO.

Mizrachi también asegura que, antes de establecerse la alianza entre las dos constructoras, Bazán consultó sobre sus planes a la misma presidenta Mireya Moscoso.

Sin embargo, Bazán asegura que eso no fue así. “Yo no tenía por qué consultar a la señora Moscoso. No tenía que pedirle permiso”, recalca el vicepresidente. “Toda mi vida he sido constructor. Vivo de mi empresa desde hace 37 años y no tengo que pedirle permiso a nadie para ofertar en un concurso”.

Isaac Mizrachi resalta que buscó asociarse con otra constructora, porque el proyecto en las tierras de Ancón era lo suficientemente grande como para no correr el riesgo en solitario. “Yo no puedo manejar esto solo”, señala. De hecho, asegura que los terrenos puestos en fideicomiso por la CA, “son demasiado grandes para que un solo promotor tome la responsabilidad completa”.

Acudió a PANCALCO, porque “yo soy amigo de Bazán desde hace treinta y pico de años... Hemos sido socios y todavía somos socios en algunos proyectos”.

Mizrachi no es ningún novato en el negocio de los fideicomisos. Con anterioridad, su empresa desarrolló algunas tierras puestas en fideicomiso por el Banco Hipotecario Nacional (BHN) y, por si fuera poco, fue directivo de la CA durante la administración anterior, justo en momentos en que la institución (bajo la gerencia general de Eudoro Jaén) adelantaba estudios sobre la viabilidad de un programa de desarrollo urbanístico -mediante la figura jurídica del fideicomiso-, sobre un número plural de terrenos, ubicados en las áreas revertidas. “El fue partícipe de esto”, reconoció Salcedo, acerca de Mizrachi.

La CA recibió esos terrenos (que en total suman unas 350 hectáreas) en 1991, dentro de un proceso de capitalización y reestructuración financiera de la institución. Lo que pretende ahora la CA, bajo la administración de Carlos Raúl Piad, es convertir esos terrenos de activos fijos a activos líquidos.

Piad señaló que, hasta ahora, el mantenimiento de esas tierras ha representado para la CA un gasto de un cuarto de millón de dólares.

El gerente recalca que no todo ha sido fácil. “En los años 96, 97 y 98”, la CA hizo varios intentos por licitar las referidas tierras, sin mucho éxito. Solo una finca, puesta en remate, “se logró [vender] a un precio prácticamente a la mitad del valor establecido en ese momento”.

No obstante, mediante la figura del fideicomiso inmobiliario, la CA mantiene la titularidad de los referidos terrenos. Una vez que los siete promotores hayan desarrollado las fincas (siguiendo un plan maestro previamente aprobado por la CA) y vendan a terceros, la institución recibirá un pago por el valor de la tierra (conforme a los avalúos de la Contraloría y el Ministerio de Economía y Finanzas), más una participación de las plusvalías (a razón de 12%) o ganancias que genere el proyecto, así como una comisión por su gestión fiduciaria (que la CA calcula que podría ser de unos 200 mil dólares anuales).

¿Por qué la Caja de Ahorros entregó estas tierras en fideicomiso sin antes convocar a un proceso de licitación, para que fueran así endosadas al mejor postor?

“No es cuestión de postor; es cuestión de conocimiento al desarrollo de un plan urbanístico”, replicó Piad. “Se estaba corriendo por ahí que la Caja de Ahorros había vendido tierras. La tenencia de las tierras la sigue manteniendo la Caja de Ahorros, hasta la venta final de la propiedad”.

El valor que la Caja ha asignado a esas tierras -basado en los avalúos oficiales- es de entre 23 dólares a 45 dólares el metro cuadrado, dependiendo de la dimensión y ubicación del terreno, además de la topografía.

Además en negocios